El cliente, propietario de una vivienda en alquiler, recibe un burofax del abogado de su inquilino en el que le reclama las humedades por condensación aparecidas en la vivienda que afectan al mobiliario del propio inquilino (moho en traseras de muebles, cuadros, etc.).
El encargo consiste en diagnosticar si existe algún defecto constructivo o fallo técnico imputable a la vivienda.
El análisis, basado en mediciones de temperatura, humedad relativa y observación in situ, concluye que la patología corresponde a humedades por condensación en un edificio antiguo sin aislamiento, combinadas con niveles de humedad interior elevados y ventilación insuficiente.
El informe demostró que la reclamación del inquilino frente al propietario carecía de base.
En este artículo no se habla genéricamente sobre las condensaciones ni su impacto en la salud, sino que se expone un caso concreto de reclamación por humedades por condensación en una vivienda alquilada y cómo se abordó el caso propiciando su resolución amistosa.
Características de la vivienda
Piso en planta alta de un edificio de finales de los años 40 en Pamplona, unos 100 m² de superficie.
Puntos relevantes:
- Fachada de doble hoja de ladrillo con cámara de aire sin aislamiento térmico, a priori.
- Reforma interior reciente, con redistribución, nuevos acabados y sustitución de todas las ventanas por carpinterías de PVC con doble acristalamiento.
- Calefacción individual por caldera de gas con radiadores en todas las estancias, salvo despensa.
- Termostato analógico no programable en pasillo.
- Sin ventilación forzada ni mecánica: la renovación del aire depende únicamente de la apertura de ventanas por parte de los ocupantes.
En resumen: edificio antiguo, con envolvente poco o nada aislada (lo habitual para su época), pero vivienda interiormente renovada y con carpinterías más estancas que las originales.
Reclamación del inquilino por condensaciones
Reside en la vivienda desde hace algo más de un año.
- El primer invierno comienzan a aparecer mohos en paredes interiores de fachada y en la trasera de muebles y cuadros apoyados en dichas paredes.
- El problema es más notable en rincones, zonas poco ventiladas y tras mobiliario pegado a fachada.
- Ha intentado controlarlo limpiando, repintando y, más recientemente, usando un deshumidificador eléctrico varias horas al día.
Lo que se observa en la primera visita
- Muchos de los mohos visibles en las fotografías aportadas ya habían sido limpiados o repintados.
- Persisten pequeñas colonias activas en algunos puntos.
- No se aprecian signos típicos de filtraciones ni de fugas de instalación.
La morfología y localización de las manchas encaja con humedades de condensación superficial en puntos fríos de la envolvente y zonas mal ventiladas.
Aunque todo apunta al clásico caso de condensación, la existencia de una reclamación formal y la posible vía judicial hacen necesario un análisis apoyado en datos objetivos, de forma que las conclusiones queden sólidamente fundamentadas y, en la medida de lo posible, desactiven el conflicto antes de llegar a los tribunales.
Propuesta de trabajo
Por suerte el encargo llegó en pleno invierno —temporada ideal para diagnosticar humedades—.
Para fundamentar el análisis en criterios medibles y verificables, se recurre a una metodología basada en:
- Inspección exhaustiva de la vivienda, su configuración constructiva y adecuación a normativa de habitabilidad.
- Mediciones puntuales de temperatura superficial mediante escáner IR de punto de rocío.
- Monitorización continua de temperatura y humedad relativa interiores durante una semana, en condiciones de uso habituales del inquilino.
- Contraste con temperaturas exteriores de estación meteorológica oficial.
- Entrevista sobre hábitos de uso, ventilación y calefacción.
Resultados
Se detectaron puntos fríos coherentes con la tipología de un edificio antiguo sin aislamiento térmico. No se trata de un “fallo puntual” de la vivienda, sino de una característica de diseño propia de la época.
Monitorización higrotérmica interior
Durante 8 días se registraron temperatura y humedad relativa en el salón, mientras el inquilino mantiene sus hábitos normales.
- Temperatura interior: en valores aceptables.
- Humedad relativa interior: la mayor parte del tiempo se mantiene superior al 70%, lo que es muy por encima del rango recomendable (40 a 60%).
- Conociendo el salto térmico que existe entre la temperatura ambiental y la cara interior de fachada, se sabe que durante varias horas todos los días se produce condensación en paramentos de fachada.
Factores constructivos vs. condiciones de uso
Con los datos anteriores puede diferenciarse claramente:
Factores constructivos
- Edificio antiguo, sin aislamiento térmico en fachada.
- Existencia de puentes térmicos y puntos fríos, propios de su época de construcción.
- Salón, cocina y dormitorios tienen ventana a fachada o patio.
- La cocina dispone de campana con extracción mecánica con salida a cubierta.
- Ausencia de ventilación mecánica en el resto de la vivienda.
Todo ello configura un escenario propenso a la condensación si se combinan temperaturas interiores moderadas con humedades altas.
Esta tipología constructiva es muy habitual en edificios de la misma antigüedad y zona. No se han detectado filtraciones, escapes de agua ni defectos singulares que supongan un “vicio oculto” específico de esta vivienda frente a otras similares.
Condiciones de uso y ventilación
Del análisis de uso aportado por el inquilino y de los registros se desprende que:
- Se genera humedad de forma cotidiana (duchas diarias, cocina, ocupación normal).
- La vivienda no dispone de sistemas automáticos que extraigan ese vapor.
- La renovación de aire que se realiza es insuficiente para mantener la humedad relativa en rangos saludables.
- Incluso usando un deshumidificador, los registros muestran niveles de humedad excesiva permanente.
Factores legales
La vivienda cumple todas las condiciones mínimas para la habitabilidad de viviendas existentes reguladas en el Decreto foral 142/2004, que establece sobre condiciones de las viviendas existentes (ANEXO I) que:
1. La cocina, la sala de estar y los dormitorios tendrán iluminación y ventilación directas desde espacio exterior o patio. (…)
2. La sala de estar o un dormitorio se iluminarán y ventilarán necesariamente a través de vía pública o patio de manzana.
Por su fecha de construcción, no tiene obligación de disponer de ventilación mecánica para que la renovación de aire no dependa de los hábitos de uso.
Entonces ¿hay responsabilidad de propietario sobre las humedades por condensación en la vivienda alquilada?
En este caso, la respuesta es clara: No la hay.
Y el informe acredita que:
- No existe un fallo o defecto que la propiedad esté obligada a subsanar como si se tratase de una avería sobrevenida o un incumplimiento de las condiciones exigibles a la vivienda.
- Disponen de ventilación directa (ventanas con apertura) todos los dormitorios, el salón y la cocina.
- La aparición de mohos y humedades de condensación es consecuencia directa de las condiciones interiores de humedad y temperatura, las cuales dependen de los usos y habitos del inquilino.
Recomendaciones
Tras el estudio, además de las conclusiones sobre la responsabilidad, se aportaron recomendaciones de actuación adecuadas al caso concreto:
Corregir las pautas de uso
- Ventilaciones diarias más efectivas (ventanas abiertas de forma cruzada varios minutos).
- Especial atención tras duchas y cocinado.
- En condiciones normales, con una renovación de aire apropiada, el uso de deshumidificadores eléctricos es innecesario.
- Evitar grandes oscilaciones de temperatura que favorezcan condensaciones al enfriarse las superficies frías.
- Se aconseja instalar un termostato programable y uno o varios higrómetros para controlar la humedad relativa, manteniendola por debajo de 60% como regla general.
Mejoras en la vivienda, opcionales
De acuerdo con la tendencia normativa reciente, que es desvincular las condiciones interiores de los hábitos de uso, el propietario podría adoptar entre otras las sigueintes medidas:
- Instalación de extracción mecánica de aire en baños y cocina, contínua o automatizada según calidad del aire.
- Mejoras de aislamiento térmico como insuflado de cámaras en fachada (que compensaría la pérdida de calor por la necesaria renovacion de aire).
Conclusiones del caso
Para la propiedad, la pericial aportó una base técnica clara para rechazar la reclamación de responsabilidad, al no identificarse ningún fallo constructivo ni incumplimiento normativo imputable a la vivienda.
Para la parte reclamante, el informe presentó una explicación fundamentada de las causas de las humedades por condensación y de las medidas razonables para controlarlas. El resultado fue que las partes comprendieron la naturaleza del problema, facilitandose una resolución sin que el conflicto derivase en una judicialización.