El método residual y la lógica del valor del suelo
El método residual no es solo una forma de calcular el valor de un suelo cuando faltan comparables. Su interés está en que obliga a analizar de dónde procede el valor.
En valoración de terrenos o parcelas hay un método que sintetiza perfectamente la naturaleza del precio del suelo: el método residual.
En toda valoración el precio reina. Pero para darse un precio debe haber mercado. Donde hay mercado, el valorador apenas descubre nada. Observa, compara y señala. La utilidad del método de comparación es indiscutible, su capacidad explicativa, nula.
La cuestión se pone más interesante cuando no hay mercado con el que comparar. Habitual cuando queremos valorar un suelo singular —todos lo son— y no hay un mercado de suelos urbanísticamente similares transaccionándose próximos en tiempo y distancia.
El método residual —con ese nombre que suena a marginal, como de recurso último del valorador— es fundamental para comprender el valor de un suelo. Lo residual es lo esencial.
EL SUELO VALE POR LO QUE PERMITE HACER
El suelo, en sí, no vale nada.
Lo que el suelo permite hacer es todo su valor. Y la diferencia entre el valor final posible y el coste de transformación (esto es, su residuo) es el valor del suelo.
Para que una tierra se pueda transformar, tienen que darse dos condiciones simultáneamente: que exista demanda para cierto uso o producto y que el planeamiento urbanístico haya acertado a ajustarse a esa demanda.
de los páramos de asceta a la fértil vega
Cultivar cereal, levantar viviendas, establecer una industria, dominar un paso o controlar una ruta comercial. Cada finalidad encuentra en el suelo una condición indispensable y al mismo tiempo irrepetible. Cada finalidad atribuye un valor a su posesión y dispone un precio por ella (la mejor de las veces, en dinero).
Su valor no está en su ser, sino en su potencia.
DEL POTENCIAL AL VALOR
La ecuación es de un sencillo que engaña:
Valor del suelo = valor del producto posible – coste de transformarlo
No es una mera cuestión de añadirle complejidad al concepto con intereses, beneficio empresarial, costes de comercialización, etc.
Se trata de valorar hoy una operación que todavía no existe. Pero no se trata solo de lidiar con la incertidumbre consustancial a una previsión de futuro. Por una parte, es necesario plantear qué productos se pueden desarrollar, cuál de los productos posibles será mejor aceptados por la futura demanda, estimar cuánto podrá valer cuando esté terminado, prever cuánto costará construirlo, cuánto durará todo el proceso de transformación (formal y material), cómo se financiará y cuánto tiempo llevará venderlo.
NO EXISTE UNA ÚNICA HIPÓTESIS
Y, además, no todas esas alternativas tienen el mismo riesgo.
Los métodos de valoración intentan objetivar ese riesgo mediante tipos libres de riesgo y primas asociadas a determinadas clases de activos y operaciones. Una prima para uso residencial, otra para industrial, comercial, etc. Es necesario usar cierta homogeneización de criterio si queremos que el cálculo sea trazable y no dependa únicamente de impresiones. Esto dice la teoría.
Pero hay una realidad difícil de tabular: quien propone esas primas no es quien pone el dinero.
Dos inversores pueden analizar el mismo suelo, con datos similares, y no percibir de la misma forma el riesgo de la operación. Uno conoce especialmente bien ese mercado, controla los costes o sabe exactamente qué producto espera allí la demanda. Otro, sin parte de esos conocimientos, necesita cubrirse mucho más.
Y esa diferencia fundamenta el valor. Puede ser la diferencia entre materializar una operación o descartarla. Así que no hay un único valor para un suelo. Como para todos los bienes y servicios del mercado, el valor es subjetivo. Y, aun así, se puede calcular.
LA DEMANDA MANDA, Y LA DEMANDA NO SE DECRETA
A veces un promotor tiene en la mente justamente el producto en forma y cantidad que el mercado de un lugar está demandando o va a demandar en un futuro cercano. También puede suceder que el planeamiento permita sobre una parcela una edificabilidad muy superior a la que el mercado local puede absorber. El aprovechamiento urbanístico existe sobre el papel, pero eso no significa que exista demanda suficiente para convertirlo en valor. A menudo el propietario no entiende por qué le ofrecen por su parcela mucho menos de lo que él había imaginado, y no es necesariamente porque el comprador pretenda hacer un gran negocio a su costa, sino porque entre lo que urbanísticamente puede hacerse y lo que económicamente tiene sentido hacer puede existir una distancia enorme.
A diferencia del mercado de viviendas, relativamente visible y fluido y donde los precios responden a una dinámica más espontánea, el del suelo urbano o urbanizable suele ser opaco y poco líquido. Ahí el método residual permite no tanto señalar cuánto vale una parcela, como si existiera una respuesta única, sino mostrar bajo qué hipótesis existe una operación posible y qué precio puede sostenerla. Tanto para que el propietario entienda el potencial real del suelo como para que el promotor pueda estimar cuánto puede pagar por él. A fin de cuentas, para que la operación sea posible.
Para conocer el alcance de los encargos de valoración no hipotecaria en los que puede resultar procedente este enfoque, puedes consultar el servicio de valoración inmobiliaria.