Tras la compra de la vivienda, el propietario detectó varias fisuras en la fachada y en los encuentros con los forjados. Como los voladizos no parecían originales del edificio, pronto surgió la sospecha de que podían estar comprometiendo la estabilidad del muro. Antes incluso de disponer de un análisis técnico completo, ya se estaba valorando la posibilidad de demoler y reconstruirlos. Mi intervención consistió en comprobar si esa hipótesis estaba realmente justificada.
El susto
Este caso no empieza con una obra, sino con una preocupación.
El propietario de esta vivienda, construida en torno a 1850, detectó durante una reforma varias fisuras en la fachada principal y en los encuentros entre forjados y muro de carga. A partir de ahí surgió la sospecha de que los balcones volados podían estar empujando la fachada o comprometiendo su estabilidad.
Cuando aparecen grietas en una vivienda antigua, es fácil ponerse en lo peor. En este caso, además, la interpretación inicial de los daños llevaba ya a contemplar una intervención importante, con el coste y la inquietud que eso supone: demoler y reconstruir una estructura tan antigua.
Fue en ese punto cuando se recurrió a mí para valorar técnicamente la situación y, en caso necesario, preparar un informe pericial para una posible reclamación por vicio oculto.
Qué se hizo
El trabajo incluyó inspección visual del inmueble, toma de datos y mediciones, elaboración de croquis y mapa de lesiones, catas en puntos accesibles, revisión de cabezales de vigas, inspección complementaria mediante boroscopio y colocación de fisurómetros sobre algunas de las fisuras más representativas.
También se consultó el expediente urbanístico del inmueble, aunque en este caso no se halló documentación útil para valorarlo. Se realizó una comprobación de cálculo para valorar la incidencia real de los balcones sobre la estabilidad del muro de fachada, analizando la excentricidad de la resultante de cargas.
Análisis de las fisuras en fachada y de la posible incidencia de los balcones
El análisis realizado no puso de manifiesto que los balcones estuvieran generando una situación de inestabilidad estructural en el muro de fachada. Tampoco el patrón de fisuración observado encajaba con un proceso de giro o desplome hacia el exterior provocado por los voladizos.
Por el contrario, las lesiones resultaban más coherentes con movimientos diferenciales del conjunto y con determinadas singularidades constructivas en algunos encuentros, algo que no es extraño en una edificación antigua transformada a lo largo del tiempo.
Además, el seguimiento efectuado con fisurómetros no mostró movimientos relevantes durante el periodo de control. Tras un seguimiento, se registraron variaciones leves que no indican riesgo estructural.
Resultado del caso
La conclusión fue que no resultaba necesaria una actuación específica sobre los balcones ni sobre el muro de fachada por razones de estabilidad estructural.
Es decir, el estudio permitió descartar que la solución pasara por intervenir sobre los voladizos y centrar el criterio técnico en lo que realmente se observaba en el edificio: un cuadro lesivo que debía interpretarse con más precisión y sin sobreactuar. Precisamente ahí es donde una peritación técnica de daños aporta valor: en diferenciar entre una lesión que exige intervenir y otra que debe interpretarse correctamente antes de adoptar decisiones costosas.
Seguimiento
Aunque no se apreció una necesidad de intervención estructural sobre los balcones, sí se consideró razonable mantener observación sobre la evolución de las fisuras.
Para ello el mapa de grietas y los fisurómetros colocados servirán para comprobar si las lesiones permanecen estables o evolucionan con el tiempo.
Si han aparecido fisuras, grietas o daños en una vivienda y necesitas una valoración técnica independiente, puedes consultar aquí cómo trabajo la peritación de daños.